Hi,
das ist viel zu stark simplifiziert. Der Mieter bezahlt Instandhaltung. Aber keine Erhaltung. Also z.B. Heizung, der Mieter bezahlt die jährliche Wartung, der Vermieter bezahlt Reparatur oder Erneuerung. Reparaturen Boden, Dach, Wände, etc. bezahlt der Vermieter und darf sie nicht dem Mieter überwälzen. Ebenso darf man als Vermieter nicht die Reparaturrücklagen dem Mieter aufbürden, gesetzlich verboten ist es nur im Vollanwendungsbereich des MRG, aber auch in Neubauten ist es äußerst problematisch. Auch da empfiehlt es sich, diese Rücklagen "still" einzupreisen.
Was anderes mag es sein, wenn Du ein Einfamilienhaus vermietest. Oder Gewerbeflächen. Aufpassen muss man auch, ob der Vermieter privat oder Geschäftsmann ist dann kann noch KSchG greifen.
LG Tom